Jdi na obsah Jdi na menu
 


Bydlení, byty, problémy, odpovědi, rady, zákony 1

28. 1. 2010

Máte problémy s bydlením? Ptejte se! Odpovíme...

BYDLENÍ

Ani v lednu, bohatém na sněhovou nadílku, život a příroda nedokázaly zavát všední lidské problémy.

Naopak - řada z nich se prohloubila. Například vyšší ceny za bydlení, teplo, neudržované chodníky, pokračující nezaměstnanost atd. Však to dobře znáte ze zpravodajství našeho deníku. Tato stránka je však věnována bydlení, vašim problémům s ním, vašim otázkám a odpovědím odborníků spolupracujících s naší redakcí.

I letos na vaše otázky budou odpovídat stínový ministr KSČM pro místní rozvoj František Beneš, kandidát na poslance ve volbách do Poslanecké sněmovny za Prahu, a Milan Taraba, statutární místopředseda Sdružení nájemníků České republiky a člen výkonného výboru Mezinárodní organizace nájemníků (IUT). Jak víme z dopisů, které dostáváme, oba mají vaši důvěru...

Nečlen bude platit regulované nájemné

Bydlím již 35 let v třípokojovém bytě ve velkém panelovém domě se šesti vchody na sídlišti v Bohnicích. Městská část Praha 8 se nám nyní chystá byty prodat. Ještě před půldruhým rokem jsme byli ujišťováni, že cena za metr čtvereční bytové plochy by se měla pohybovat do osmi tisíc korun. Nyní jsem dostal neoficiální informaci, že by to mělo být 10 tisíc korun. Nehledě k amortizaci bytu a mnou zaplacenému nájemnému za celá ta léta, a s přihlédnutím k tomu, že obdobné byty na sídlišti v Bohnicích byly před asi 15 lety prodávány za 120 tisíc korun, se mi zdá cena - 500 tisíc za byt - přemrštěná. I když, pravda, před dvěma lety nám městská část jako majitel domu nechala namontovat nová plastová okna, což by se do ceny bytu mohlo promítnout. Můžete mi říci, jak k této ceně odhadce dospěl? Aleš B., Praha 8

Cena domu se rozpočítá na plochu všech bytů a vyjde částka v tisících na metr čtvereční. Cenu určuje soudní znalec , postupuje se podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky č. 540/2002 Sb. Oba předpisy již byly několikrát novelizovány, ale stále jsou tak složité, že znalec, kterého jsem schválně dal do uvozovek, může určit ceny velmi rozdílné. Vyhláška totiž obsahuje asi čtyři koeficienty, které lze měnit ve značném rozsahu.

Ten, kdo do družstva nevstoupí, bude dál platit družstvu regulované nájemné, které má být v Praze 8 v roce 2012 asi 125 korun z metru čtverečního měsíčně. Počítejte: pokud máte při koupi domu zaplatit za metr čtvereční 10 000 korun a musíte si vše půjčit, budete splácet třeba 15 let. Potom zaplatíte měsíčně 55 korun. K tomu maximálně šestiprocentní úrok, budete tedy platit asi 80 korun měsíčně splátku. Na udržení domu v dobrém stavu potřebujete asi 30 korun z metru měsíčně, celkem zaplatíte maximálně 110 korun a byt bude váš. To je podstatně méně, než 125 korun nájemného! A v tom je právě ona nemravnost zákona o jednostranném zvyšování nájemného, v Praze obzvláště.

Výtah měnit nemusíte

Bydlím v panelovém domě na sídlišti. Před několika lety nám byly namontovány nové výtahy s automaticky se zavírajícími vnitřními dveřmi. Nyní jsem se neoficiální cestou dozvěděl, že budeme muset nechat výtah vyměnit, aby od roku 2011 splňoval normy Evropské unie. Můžete mi říci, co je na této informaci pravdy? P. M., Praha 6

Neexistuje žádný předpis, který by nařizoval, že od určitého roku, třeba 2011, musí být všechny výtahy předělány podle norem EU. To je pouze mediální atak výrobců výtahů, aby měli práci. Skutečně platí, že nové výtahy, tedy ty, které se zřídí na základě stavebního povolení, musí splňovat uvedená kritéria - např. motory musí umět zpomalit a beze skoků zastavit. Ale pokud budete stávající výtah opravovat, pak ho měnit nemusíte! Takových blamáží je víc. (A proto pozorně čtěte Benešovy a Tarabovy rady v našem listu - doporučuje autor této stránky.)

Zkuste dohodu s radnicí

Před rokem jsme od Městské části Praha 4 získali obálkovou metodou smlouvu o smlouvě budoucí na nájemní byt. Jako nabídku prvního nájmu jsme zadali přibližně 600 000 korun s tím, že rekonstrukce na byt budou dle vyjádření pracovníků úřadu 270 000 korun. Tato nabídka byla v průběhu uzavírání smlouvy záhadně přepsána. Celkové náklady na rekonstrukci bytu dosáhly asi 900 000 korun a dokončení rekonstrukce jsme museli hradit z peněz, odložených na první nájem. Pokusili jsme se zažádat o odpuštění částky, kterou jsme nabídli jako první nájem, ale dostali jsme zamítavou odpověď. Z důvodu nedostatku finančních prostředků jsme nuceni od smlouvy odstoupit a máme obavy o investované prostředky. Můžete mi proto poradit, jakým způsobem máme postupovat? J. M., Praha 4

Popisovaný případ vyjadřuje všechna rizika postupu, který při pronajímání bytů zvolily radnice pražských městských částí. Jedinou vaší nadějí je dohoda. Doporučuji, abyste se pokusili jednat s radnicí o tom, že nájem přepustíte druhému v pořadí, a s ním se dohodnete na vrácení prostředků, které jste do úprav bytu vložili. Pokud by totiž k dohodě nedošlo, pak se obávám, že by nejspíše propadla vaše vratná záloha, kterou jste pravděpodobně skládali při vstupu do soutěže. Pokud se jedná o náklady, jimiž jste zhodnotili majetek města, pak i v případě, kdy by nedošlo k dohodě podle výše uvedeného návrhu, máte nárok na jejich vrácení. Výši by však musel pravděpodobně určit znalec, nepostačovaly by doklady finanční.

Nenechte se otrávit

Jsem předsedou výboru společenství vlastníků jednotek (SVJ) a dělám jedenkrát ročně vyúčtování záloh již deset let. Vyúčtování za rok 2008 napadl jeden vlastník s tím, že odmítl nabídnutou schůzku k vysvětlení jeho podezření, že byl mnou ošizen o neurčenou částku. Podal místo toho oznámení na státní zastupitelství, že jsem ho ošidil o několik tisíc korun. Státní zastupitelství předalo věc k prošetření Kriminální službě Policie ČR. Ta po řadě týdnů šetření spisy uložila na obvodním oddělení. O tom jsem dostal já i oznamovatel vyrozumění s tím, že nebylo zjištěno, že bych spáchal trestný čin. Oznamovatel se nyní odvolal na okresní zastupitelství. Nesouhlasí s tím, jak věc byla policií vyšetřena. Mám nějakou možnost obrany, když vyúčtování dělám zdarma a ještě jsem urážen? Připadám si jako trouba a uvažuji, že ve funkci skončím. V. V., Hradec Králové

Plně s Vámi cítím. Podobné problémy s úmyslem vyřešit je tím, že se dobrovolně práce vzdáme, má dnes řada funkcionářů bytových družstev a SVJ. Jde o práci velmi nevděčnou. Možná by prospělo, kdybyste ji ani Vy nedělal zcela zdarma. Mám za to, že pokud bylo vyúčtování záloh schváleno shromážděním, mohl přehlasovaný vlastník postupovat pouze dle ustanovení paragrafu 11, odstavce 3, zákona o vlastnictví bytů. Pokud nedodržel termíny, a to asi ne, pak bych vše bral jako lapálii, spojenou s činností, kterou děláte. Dokonce bych požádal o podporu další členy výboru. Připomínám, že soudy jsou v těchto záležitostech velmi mocné. Jen soud totiž rozhodne, zda jde o důležitou záležitost , aby se s ní vůbec zabýval. V tomto duchu asi šetřily i orgány, které zmiňujete. Nenechte se otrávit. Abyste se podobným problémům vyhnul, což se vyloučit nikdy nedá, doporučuji proto vyvěšovat v domě kompletní vyúčtování záloh. K uvedené problematice se váží některá ustanovení zákona číslo 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Připomenu, že velký význam mají i stanovy.

Stanovy SVJ dle paragrafu 9 odstavce 14 musí obsahovat:

c) orgány společenství, jejich práva a povinnosti a způsob jejich svolávání

d) práva a povinnosti členů společenství

d) způsob nakládání s majetkem společenství

Paragraf 11 odstavec 3 stanov praví: Při hlasování, jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.

Paragraf 11 odstavec 4 stanov říká: K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle paragrafu 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle paragrafu 9a odstavce 2, je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.

Lhostejnost a nečinnost členů

Jak zajistit normální chod společenství vlastníků jednotek v podmínkách určité liknavosti až lhostejnosti vlastníků jednotek (SVJ), způsobené jednak vyšší věkovou skladbou lidí, dále malou informovaností, obavami z nepříjemností či dokonce vyloženým nezájmem těch, kteří v domě nebydlí a byty pronajímají. Nedaří se svolat shromáždění SVJ k zajištění přijetí nezbytných usnesení a hrozí dokonce porušení zákona. Lze shromáždění nějak nahradit, například korespondenční volbou, peticí s příslušnou potřebnou většinou nebo jinak, například získáním plných mocí těch, kteří se jednání v domě nemají zájem zúčastnit? P. T., Brno

Zákon číslo 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů v paragrafu 11 odstavci 1 závazně stanoví povinnost svolávat shromáždění alespoň jednou ročně. Stanovy SVJ mohou určit podrobnosti. Například do jakého data v běžném roce musí být shromáždění svoláno, mohou určit, že se shromáždění schází nejméně dvakrát v roce a podobně. Pokud by výbor společenství nebo pověřený vlastník neplnil povinnost svolat shromáždění společenství, může se v souladu s ustanovením paragrafu 11 odstavce 1 zákona o vlastnictví bytů sejít shromáždění z podnětu alespoň jedné čtvrtiny hlasů vlastníků. Doporučuji zakotvit do stanov konkrétního společenství příslušnou pasáž vzorových stanov, tvořících přílohu nařízení vlády číslo 371/2004 Sb., kde v článku VII odstavcích 5 a 6 jsou upraveny podrobnosti svolávání shromáždění z podnětu členů. Shromáždění by se mohlo konat korespondenční či podobnou formou (per rollam) pouze v případě, že by to výslovně umožňovaly stanovy společenství. Člena společenství může na shromáždění zastupovat zmocněnec na základě plné moci, udělené podle příslušných ustanovení Občanského zákoníku.

Usnesení je závazné pro všechny

Společenství vlastníků 12 bytových jednotek požádalo písemně vlastníky o souhlas se zateplením společných prostor a sklepů. Zákon vyžaduje souhlas více než tří čtvrtin podílů vlastníků, což bylo naplněno. Následně se hlasovalo i na shromáždění společenství vlastníků a pouze dva byli proti, takže podmínka tříčtvrtinového souhlasu byla i s rezervou naplněna. Musí ti vlastníci, kteří nesouhlasili, uvolnit své sklepy k uskutečnění zateplení, které budeme platit ze společných prostředků? L. R., Ostrava

Vzhledem k tomu, že se zateplení týká společných prostor, jsou všichni vlastníci vázáni řádně přijatým usnesením a musí umožnit uskutečnění zateplení. Je však nutné ověřit podle prohlášení vlastníka, zda jde skutečně o společné prostory domu. Pokud by šlo o sklepní místnosti, které jsou příslušenstvím bytu, nikoli společnými prostorami domu, museli by souhlasit všichni vlastníci.

Vznik nájmu bytu

Jak vzniká nájem bytu? Lze uznat za nájem bytu jeho užívání skupinou osob proměnlivého počtu cizích státních příslušníků a zřejmě bez smlouvy? Takový byt v našem domě slouží dle našeho názoru jako ubytovna, majiteli zřejmě přináší značný přínos, ale my, ostatní nájemci, jsme poškozováni jednak jejich chováním a jednak se domníváme, že platíme navíc za služby, spojené s bydlením. P. R., Sokolov

Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Byt má sloužit svým účelům, tedy pro trvalé bydlení v souladu s příslušným povolením trvalého užívání, vydaným stavebním úřadem. Doporučuji vyzvat pronajímatele prokazatelným způsobem, aby stav v domě uvedl do souladu s právním řádem České republiky. Případný další postup a úhradu cen služeb, poskytovaných s užíváním bytu, lze konzultovat v poradnách Sdružení nájemníků ČR.

Kauci může pronajímatel požadovat

Na inzerát jsem si našel nájemní byt. Majitel chce kauci 12 000 korun. Údajně pro případ, kdybych řádně neplatil nájemné. Mám obavy, abych tyto peníze dostal zpět, pokud by nájem skončil. Má na takový postup pronajímatel právo, když budu řádně platit nájemné a sjednali jsme i sankce? P. K., Kladno

Pronajímatel může v současné době při sjednávání smlouvy o nájmu bytu požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění, poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu, případně k úhradě jiných svých závazků ve spojitosti s nájmem bytu. Výše nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu služeb. Pronajímatel tyto prostředky může užít jen po písemné dohodě s nájemcem nebo na základě vykonatelného rozhodnutí soudu či vykonatelného rozhodčího nálezu. Po skončení nájmu bytu je pronajímatel povinen zůstatek složených prostředků vrátit s vyúčtováním do jednoho měsíce, a to i s případnými úroky. Nájemce je povinen za dobu trvání nájmu prostředky do jednoho měsíce doplnit, pokud je pronajímatel oprávněně čerpal.

Forma bytové náhrady

Co lze považovat za bytovou náhradu? Chceme se s bývalou manželkou dohodnout bez zdlouhavého soudního jednání. Chci bývalé ženě a dvěma dětem nechat dosavadní byt o třech obytných místnostech a pro sebe chci přiměřenou bytovou náhradu. Co mohu uplatňovat? J. T., Ústí nad Labem

Právní úprava bytových náhrad je popsána v paragrafech 712 až 714 občanského zákoníku. Dle ustanovení paragrafu 712 odstavce 1 je bytovou náhradou náhradní byt nebo náhradní ubytování. Podle soudní judikatury je za bytovou náhradu nejnižší kvality považováno ve výjimečných případech i přístřeší. Budete-li hledat s bývalou manželkou dohodu o náhradním bytu, který podle velikosti a vybavení pro Vás zajistí lidsky důstojné bydlení, mám za to, že by náhradním bytem mohla být garsoniéra, vybavená srovnatelným vytápěním a sociálním zařízením. Tím by všem členům bývalé společné domácnosti, a to jak Vám, tak i bývalé ženě a Vašim dětem, bylo zajištěno důstojné, přiměřené a vzájemně srovnatelné bydlení.

Připravil: Jan JELÍNEK

 

Komentáře

Přidat komentář

Přehled komentářů

Zatím nebyl vložen žádný komentář