Bydlení, byty, problémy, odpovědi, rady, zákony 2
Máte problémy s bydlením? Ptejte se! Odpovíme...
BYDLENÍ
Dotazů týkajících se bydlení dostáváme opravdu mimořádně hodně.
Minulý týden jsme na některé z nich odpověděli, dnes zveřejňujeme další. Opět jsme oslovili spolupracovníky redakce, odborníky na bydlení a politiku s ním spojenou - Františka Beneše, stínového ministra pro místní rozvoj KSČM, kandidáta za Prahu v květnových volbách do Poslanecké sněmovny, a Milana Tarabu, statutárního místopředsedu Sdružení nájemníků (SON) ČR, a člena výkonného výboru Mezinárodní organizace nájemníků (IUT).
Jak vzápětí můžete číst, dotazy jsou pestré, postihují opravdu široké spektrum problémů s bydlením spojených.
O členství rozhodne družstvo
V roce 1985 jsem se nastěhovala do státního bytu. V roce 2002 však město celý dům prodalo družstvu. Byty byly nabízeny podle velikosti zhruba za 110 tisíc korun. Všichni nájemníci se stali členy družstva až na tři rodiny. Také já jsem do družstva nevstoupila. Už nyní je však pro mě nájemné neúnosně vysoké. Ráda bych si byt koupila. Mohu žádat družstvo, aby mi byt prodalo za stejnou cenu jako ostatním, i když od koupě celého domu uplynulo sedm let? Nikdo z nájemníků to nemohl zaplatit hotově, ale doba splátek byla stanovena na deset let. Mám nárok z titulu, že v bytě bydlím, na nějaké výjimky nebo musím souhlasit s tržní cenou? M.F., Písek
Z dotazu usuzuji, že jste nájemcem bytu v domě, který je ve vlastnictví bytového družstva. Potom se na nájemné, které máte platit, vztahuje i nadále regulace, která platila dříve. Nájemné se vám může zvyšovat (rozhoduje o tom družstvo) jen v mezích zákona číslo 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného, ovšem jen pokud jste v mezidobí neuzavřela s družstvem jinou dohodu. Pak by samozřejmě platila tato dohoda. Ale pozor: Regulované nájemné ve většině míst České republiky může být zvýšeno na hodnoty podstatně vyšší, než platí bytoví družstevníci!
Pokud budete takové nájemné platit, pak byste se neměla obávat o ztrátu bytu. Chcete-li do družstva vstoupit, pak musíte podat přihlášku a vaši sousedé, současní členové družstva, budou o vašem přijetí rozhodovat. Věřím, že je možná dohoda i o tom, aby stanovili váš členský podíl ve stejné výši, jako platili oni (plus inflace a úroky), když kupovali dům. Oni si totiž nekoupili své byty, ale jen družstevní podíl s právem užívat jako nájemci družstevní byt. Vše záleží na situaci v domě. Žádné jiné předpisy v tomto směru neexistují. Osobně považuji družstevní bydlení za velmi vhodné a v současnosti za nejlevnější.
Pokuste se dohodnout
Společně s bývalou manželkou jsme uživateli družstevního bytu. Ona však již před rokem a půl vyměnila zámek a brání mi v užívání bytu. S žádostí o nápravu jsem u policie neuspěl. Loni se členové družstva usnesli na převodu bytů do osobního vlastnictví. Souhlas jsem vyslovil i já. Bývalá manželka však odmítla žádost o převod bytu do vlastnictví podepsat. V takovém případě by prý byt mohl být po šesti měsících nabídnut k prodeji třetí osobě. Hodlám proto podat žalobu k soudu na určení vlastnictví bytu. Bude mít odkladný účinek? J.S., Přelouč
Podle údajů z obchodního rejstříku jsem zjistil, že vaše družstvo vzniklo v roce 1998. Předpokládám, že jste v té době byli manželé a stali jste se tak společnými nájemci družstevního bytu. Společný nájem takového bytu však rozvodem končí. Naproti tomu byt může být ve spoluvlastnictví třeba i bývalých manželů. Abyste předešli komplikacím, doporučuji uzavřít dohodu o právech a povinnostech ze společného nájmu družstevního bytu a ukončit tak majetkové vypořádání po rozvodu. Je to v zájmu vás obou, protože při jakékoliv neshodě se, podle nabídky finančně velmi výhodné, převod vašeho bytu do vlastnictví bude komplikovat, a nejde vůbec o odkladný účinek soudního podání. Upozorňuji vás, že i v tomto případě by ten, kdo by získal členský podíl v družstvu, se musel finančně vypořádat s druhým manželem a uhradit mu polovinu obvyklé (tržní) ceny za byt. To bude trvale platné. Dokonce i tehdy, kdybyste uvažoval o soudním řešení žalobou. Formulace podání by však musela být jiná, než na určení vlastnictví bytu , protože ten je ve vlastnictví bytového družstva.
Ano, vaše řešení je dobré...
Náš dům, ve kterém je pět bytů, je v podílovém spoluvlastnictví tří osob. Každý zde obýváme jeden byt. Situace v domě je napjatá. Chceme změnit stávající podílové vlastnictví na vlastnictví bytů. Je to možné? F.L., Pardubice
Takový postup vám mohu jen doporučit. Podle zákona číslo 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, splňujete všechny podmínky pro vznik společenství vlastníků jednotek - v domě je pět bytů (jednotek) a budou zde tři vlastníci. Základem však musí být dohoda všech současných spoluvlastníků a vznik prohlášení, kterým se dům rozdělí na jednotky a určí se společné části stavby. Jednou z možností je, abyste si každý ponechal svůj byt a zbývající dva, jako jednotky, byly dále ve spoluvlastnictví. Můžete je však také nabídnout k prodeji například jejich nájemcům. Tím by se rozšířil počet vlastníků jednotek. Současně s rozdělením domu je třeba ve stejném poměru, dle velikosti bytů, rozdělit i pozemek, na kterém dům stojí. Pokud byste však chtěli vypořádat i spoluvlastnictví dalších pozemků, pak to důsledně oddělte od rozdělení domu na jednotky.
Soud je až posledním řešením
Ocitl jsem se v nelehké situaci. Se svou příbuznou vlastním dům se zahradou. Platím inkaso, dělám různé opravy. Problém vězí v tom, že mám s příbuznou tak zvanou ideální polovinu domu, takže půlka všeho je moje a zároveň příbuzné. Nejhorší je, že se na ničem nechce domluvit, natož pak, aby se o něco starala a přispívala. Tím, že se nepodílí na údržbě domu a zahrady, tak příbuzná poškozuje i moji polovinu majetku. Prosím o radu, jestli existuje nějaké východisko z této situace: A.F., Jičín
Jde o velmi častou příčinu sporů, které mohou narušit i tradiční rodinné či příbuzenské vztahy. Je nutné vycházet z ustanovení Občanského zákoníku, hlavně z paragrafů 137 a 139. Ve vašem případě platí, že každý ze spoluvlastníků může nakládat s věcí dle vlastních záměrů, druhý spoluvlastník by se musel obrátit na soud se žalobou, aby rozhodnutí druhého spoluvlastníka zrušil. Soud však takové podání přijme pouze tehdy, když sám usoudí, že jde o věc důležitou.
Na druhou stranu nesmí být výlučným užíváním věci někdo bezdůvodně zvýhodněn. Ve vašem případě je tomu opačně. Přesto doporučuji předcházet a důsledně se vyhýbat soudním sporům. Na internetu naleznete smlouvu o dělbě nákladů na správu domu ve spoluvlastnictví, kterou navrhuji uzavřít. Jednejte ale konkrétně - vyplňte ji a poté ji nabídněte k podepsání. Až kdyby dohoda, třeba po úpravě, nebyla možná, bylo by nutné obrátit se na soud.
Na každou otázku není snadná odpověď
Může být zaměstnanec okresního úřadu členem představenstva nebo kontrolní komise stavebního bytového družstva? Pokud ne, tak proč? Může být odvoláno představenstvo na jednání náhradního shromáždění, když v souladu s programem jednání se projednává zpráva o výsledcích rozboru hospodaření a jsou přitom zjištěny hrubé nedostatky? Může být v rámci diskuse k tomuto bodu navrženo usnesení, že náhradní shromáždění delegátů odvolá představenstvo k určitému dni v souladu s obchodním zákoníkem? M.R., Plzeň
Na první otázku lze odpovědět pouze obecně, neboť jde zřejmě o individuální posouzení konkrétního případu, ke kterému nemám dostatečné podklady. Je pravda, že podle paragrafu 73 odstavce 2 a 3 zákoníku práce nemohou zaměstnanci státní správy být členy řídících a kontrolních orgánů právnických osob, provozujících podnikatelskou činnost. Na druhé straně, pokud vaše družstvo vykonává pouze správu vlastního majetku, nejde o podnikatelskou činnost ve smyslu živnostenského zákona a není k ní třeba živnostenského listu. Obecně však bytová družstva podnikatelskými subjekty mohou být a mohou vykonávat jakoukoliv jinou podnikatelskou činnost. Z důvodu vhodnosti proto nedoporučujeme členství těchto zaměstnanců v orgánech družstva, ledaže by se stali členy takového orgánu se souhlasem svého zaměstnavatele. Jejich členství v řídícím orgánu by totiž mohlo eventuálně také vést ke střetu veřejného zájmu, popřípadě k zneužití informací, nabytých v souvislosti s výkonem jejich zaměstnání ve prospěch třetí osoby.
Ve druhém dotazu jde o náhradní členskou schůzi ve smyslu obchodního zákoníku, která je schopná se usnášet bez ohledu na ustanovení paragrafu 238 odstavce 3 obchodního zákoníku, a proto musí mít nezměněný pořad jednání, jak bylo uvedeno na pozvánce ke svolání řádné členské schůze. Na tom nic nemění skutečnost, že v působnosti členské schůze podle paragrafu 239 odstavce 4 je také volba a odvolání členů orgánu, i když tato otázka může být sporná. Z procesní opatrnosti doporučujeme za účelem tak závažného aktu, jako je změna statutárního orgánu, svolat řádné shromáždění delegátů, které celou otázku projedná a rozhodne. V případě, že by nebylo usnášeníschopné, nastala by v následném náhradním termínu vámi popsaná situace.
Úprava vztahů dle nového zákona
Už od roku 1967 mám byt v osobním vlastnictví v panelovém bytovém domě. Od té doby je však v katastru zapsáno pouze spoluvlastnictví, dané zlomkem podílu celého domu a vlastnictví bytu je založeno pouze našimi kupními, dědickými a převodními smlouvami. Byt je v těchto dokumentech sice přesně vymezen a popsán spolu se spoluvlastnictvím společných částí domu, ale to není zaznamenáno na listu vlastnictví. Byt chci prodat a narážím na problémy neexistence prohlášení vlastníka budovy. Banky na takto zapsaný byt nechtějí poskytnout hypotéku a okruh potencionálních kupujících se zužuje na ty, kteří mají dostatečnou hotovost. I ti však chtějí změnu zápisu v katastru. Prosím o radu. Kdo je povinen prohlášení vyhotovit a vložit ho na katastr? Jak donutit další spoluvlastníky, když to bude asi dost problematické vzhledem k několika zemřelým a několika rozvedeným spoluvlastníkům 45 jednotek v domě. Lze proceduru nějak nahradit?
Ačkoliv to většině nebylo obecně známo, bylo možno vlastnit byt i podle předpisů z doby před rokem 1989. Pokud nedošlo k úpravě vztahů dle zákona číslo 72/1994 Sb., trvá nadále stav podle zákona číslo 52/1996 Sb., který obsahoval dřívější úpravu vlastnictví bytů. Pokud chcete převést byt do vlastnictví, případně s ním jinak nakládat, nemůžete tak učinit automaticky. Je třeba si uvědomit, že ustanovením paragrafu 31 odstavce 2 zákona číslo 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, bylo vlastníkům podle dřívějšího zákona uloženo upravit vzájemné vztahy podle nového zákona . A tuto povinnost měli vlastníci splnit do 30. dubna 1995. Úprava právních vztahů měla spočívat ve vyhotovení prohlášení vlastníka s náležitostmi, požadovanými platnou právní úpravou, včetně uvedení odpovídajících spoluvlastnických podílů na společných částech domu, případně pozemku. Zákon číslo 72/1994 Sb. pamatuje i na situaci, kdy není možné zajistit na prohlášení podpisy všech spoluvlastníků. Kterýkoliv z vlastníků může soudu podat žalobu na nahrazení chybějícího projevu vůle při činění prohlášení vlastníka budovy.
Libovolné zvyšování nájemného není možné
Dům, kde bydlím, koupil nový majitel, a čtyřnásobně zvedl všem nájemné. Okamžitě jsme požádali majitele domu o rozpis nového nájmu. Kolik žádá za byt a kolik za přilehlé prostory - sklep, chodbu, záchod a společnou předsíň? Majitel to odmítl s odůvodněním, že to není jeho povinnost. Má pravdu? A.B. Praha
Pravdu samozřejmě nemá. Počínání majitele domu je v rozporu s právními předpisy. Nájemné nemůže být majitelem domu libovolně zvyšováno. Současně je majitel domu povinen rozepsat nájemné tak, aby bylo zřejmé, že postupuje podle předpisu, to znamená, že rozměry některých prostor pro výpočet nájemného smí použít celé, u některých jen jejich polovinu. Pokud majitel domu nechce své povinnosti plnit, jde to jen k jeho tíži a já vám doporučuji, abyste za těchto okolností platili stále stejný nájem. Žádné nebezpečí vám přitom nehrozí. Pokud by však šlo o oznámení o zvýšení nájemného s odvoláním na zákon číslo 107/2006 Sb., je nutné podat žalobu na neplatnost zvýšení do tří měsíců od převzetí oznámení. Nepodání žaloby by znamenalo uznání oznámení zvýšení nájemného.
Náhradní ubytování
Kdy postačí poskytnout jako bytovou náhradu jen náhradní ubytování? Kdo o tom rozhoduje. K.K., Ostrava
O bytové náhradě se může pronajímatel s nájemcem dohodnout. Pokud se nedohodnou, rozhodne na návrh některé ze stran příslušný soud. Ubytováním se rozumí dle současné právní úpravy byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce. Náhradní ubytování může soud přiznat po rozvodu manželství tomu z rozvedených manželů, který má vyklidit byt. Právo na náhradní ubytování má nájemce dále za podmínek uvedených v paragrafu 6 zákona číslo 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky, související s úpravami občanského zákoníku. Je to jednak v případech, kdy zanikne nájem bytu, sjednaný na dobu určitou, před uplynutím sjednané doby, a dále u nájmu, sjednaného na dobu delší než 10 let, kdy zanikl uplynutím této doby a na nájemci nelze spravedlivě požadovat vyklizení bez náhrady (například z důvodu nemoci či stáří). V prvním z výše popsaných případů má nájemce nárok na náhradní ubytování jen na dobu, na kterou byl původní nájem sjednán. Ve druhém popsaném případě zákon dobu nestanoví. Připravil: Jan JELÍNEK
27. ledna 2010, Jan JELÍNEK
www.halonoviny.cz