ZO KSČM 6033 mladých Plzeň

Máte problémy s bydlením? Ptejte se! Odpovíme...

Nabízíme vaší pozornosti letošní poslední rady, jimiž odpovídáme prostřednictvím s redakcí spolupracujících odborníků na vaše otázky týkající se bydlení.

I dnes jsou jimi stínový ministr pro místní rozvoj František Beneš, kandidát KSČM za Prahu pro volby do Poslanecké sněmovny, a statutární místopředseda Sdružení nájemníků ČR Milan Taraba, člen výkonného výboru Mezinárodní organizace nájemníků (IUT). Bytová politika je (v širším smyslu těchto slov) složitější o to, že 20 let po listopadovém převratu v roce 1989 je politikou značně protilidovou. Prudce vzrostly nájmy, a především sociálně slabší občané, mladé rodiny s dětmi a také důchodci mají s úhradami nákladů za bydlení velké problémy. O tom jsme v našem deníku psali již několikrát. Přejděme proto k vašim dotazům...

Vysoké nájemné nemohu platit

Bydlím v domku, který byl ve vlastnictví města. Město domek před časem prodalo, ani mi nedali vědět, že mám platit nájem někomu jinému. Nový majitel mi zvyšuje pro rok 2010 nájemné z 1360 korun na 2436 korun. To pokládám za velmi vysoký nárůst vzhledem k tomu, že domek nemá potřebnou kvalitu, přestože jsem se na jeho úpravách podílel již od roku 1969. Další problém mám s garáží, kterou jsem postavil v roce 1975 se souhlasem města a řádně platím daň z pozemku, na kterém garáž stojí. Nový majitel požaduje, abych garáž zboural. Děkuji za jakoukoliv radu.

V. D., Třebechovice pod Orebem

Nejprve se pokusím poukázat na chyby. Před prodejem domku měl být záměr vyvěšen 15 dnů na úřední desce. Pokud by nebyl, byl by prodej neplatný. Tuto povinnost si ověřte (požádejte o to kontrolní výbor zastupitelstva), ale předpokládám, že zde chyba nebude, obce své povinnosti znají. Pokud jde o využití předkupního práva nájemce, pak toto právo se vztahuje jen na prodej bytů, ačkoliv i zde by bylo slušností vám takovou možnost poskytnout.

A pokud jde o nájemné, pak si sám propočítejte, zda je jeho výše pro rok 2010 určena správně. Pro vaše město činí maximální nájemné 43,22 korun z metru čtverečního. Dlouhodobě kritizujeme, že jde nejen o hodnoty vyšší, než platí bytoví družstevníci, ale i skutečnost, že nájemci mají platit za to, že vlastními náklady a silami své bydlení zkvalitnili, takže se dnes jedná o standardní byt. Na základě dalších údajů z vašeho dopisu doporučuji, abyste po projednání s rodinou kontaktovali sociální odbor a, pokud taková možnost bude, požádali o byt v domě s pečovatelskou službou (DPS). Toto doporučení dávám obecně, nejen na váš dotaz, protože v DPS jde o garantovanou úroveň nájemního bydlení.

Termín převodu bytu byl prodloužen

V Haló novinách jsem se dočetl, že v Poslanecké sněmovně prošel návrh na prodloužení doby k převodu družstevního bytu do vlastnictví do roku 2040. Senát však tento návrh změnil na rok 2020. Jaká je současná situace? Většina uživatelů družstevních bytů s převodem ani nikterak nespěchá, současný stav jim vyhovuje.

K. T., Praha

Máte správnou informaci. Termín pro převod družstevního bytu do vlastnictví byl skutečně prodloužen zákonem číslo 345/2009 Sb. do roku 2020. Současně byly v této novele zákona o vlastnictví bytů stanoveny lhůty a sankce za průtahy v řízení. Je třeba poznamenat, že výše uvedená lhůta se vztahuje jen na ty žadatele, kteří o převod zažádali do 30. června 1995. A konečně, v současnosti jsou ve sněmovně další návrhy, aby byla lhůta prodloužena až do roku 2040, tedy do doby, kdy budou splaceny nízkoúročené úvěry na výstavbu družstevních bytů.

Prodej obecního bytového domu

Blíží se termín prodeje našeho obecního bytového domu. Prosím o radu ve stanovení postupu a hlavně o čísla zákonů a směrnic, které lze využít.

J. Ž., Pardubice

Při prodeji obecních domů se musí postupovat podle zákona o obcích číslo 128/2000 Sb. Záměr prodat obecní byt či dům musí být zveřejněn minimálně 15 dnů před projednáním na úřední desce obce (§ 39 zákona), aby k takovému záměru mohli občané vznášet dotazy a připomínky. O prodeji, formě prodeje (celý dům nebo po bytech), ceně a splátkových podmínkách, rozhoduje výlučně zastupitelstvo (§ 85 zákona, nikoliv rada nebo dokonce sám starosta). Platí přitom ustanovení § 2 zákona o cenách číslo 526/1990 Sb., že prodávající nesmí zneužívat své postavení, aby získal nepřiměřený zisk. A to ani při opakované nabídce. Taková situace by pak mohla způsobit, že celá kupní smlouva nebude platná.

Prodává-li se jednotlivý byt, má jeho nájemce trvalé předkupní právo podle zákona číslo 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Je pravda, že obce občas používají nátlakové formy, kdy garantují různé slevy jen pro prvé kolo nabídky. Při prodeji bytu někomu jinému než nájemci bytu, jde-li o fyzickou osobu, vyžaduje katastrální úřad doklad, že byt byl nejprve nabídnut nájemci, a ten své předkupní právo nevyužil (§ 22 zákona číslo 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů). Pro stanovení ceny neexistuje žádný závazný předpis. Proto obce obvykle používají zjednodušené formy odhadu, který je pro obec levný, ale který nevystihne přesně kvalitu toho kterého bytu. Pro posouzení platnosti smlouvy je závazné jen to, že cena nesmí být tak vysoká, aby bylo již předem jasné, že ji nájemce nebude moci zaplatit. Taková smlouva by byla rovněž neplatná, protože by nabídka předem vylučovala nájemce, aby mu byt mohl být prodán (§ 22 zákona číslo 72/1994 Sb. a § 39 Občanského zákoníku).

Prodej celých domů bytovému družstvu vytvořeného z nájemců bytů má z pohledu nájemníků více výhod, než prodej po bytech. Ochrana nájemních bytů v bytovém družstvu je v insolventním zákoně vyšší, než ochrana bytů ve společenství vlastníků jednotek. Družstevní byt se totiž nemůže stát součástí konkurzní podstaty. Do družstva mohou vstoupit i ti nájemci bytů, kteří by individuálně z rozličných důvodů nezískali bankovní úvěr. Prodej celé nemovitosti bývá také výhodný pro obce a města, protože je administrativně jednodušší a nehrozí vznik budoucích spoluvlastnických vztahů. Při prodeji domů je třeba respektovat ustanovení Evropské unie o veřejné podpoře - takzvané de minimis. Z ceny obvyklé je možno poskytnout právnické osobě slevu ve výši maximálně 200 000 eur jedenkrát za tři roky. Při prodeji po bytech doporučuji použít vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, uveřejněné v nařízení vlády číslo 371/2004 Sb. v aktuálním znění, a to včetně komentáře (web Ministerstva pro místní rozvoj ČR).

Usnesení nebylo zveřejněno? To je hrubá chyba!

Podle obchodního zákoníku, § 241, se z každé schůze pořizuje usnesení. Loni se konalo shromáždění delegátů, které usnesení přijalo. Ve stanovách stavebního bytového družstva je uvedeno, že usnesení se zveřejní sedm dní od jeho přijetí. Místo toho byla (v termínu) podána zpráva představenstva, že jeden z delegátů podal námitku a o platnosti odhlasovaného závěru rozhodne soud. Domnívám se, že usnesení mělo být zveřejněno v souladu se stanovami a až poté, co soud obdrží podání, to sdělit delegátům. Toto je ovlivněno 30 denní lhůtou, kdy může být námitka podána (§ 242 obchodního zákoníku) a dalších 30 dnů je lhůta k podání soudu. Anebo se mýlím?

A. P. Praha 11

Družstvo mělo postupovat podle příslušného článku stanov a usnesení shromáždění delegátů zveřejnit obvyklým způsobem do sedmi dnů od jeho přijetí. Okolnost, že člen družstva podal podle § 242 obchodního zákoníku námitku k příslušnému soudu s návrhem na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění delegátů, by na tom neměla nic měnit. Nezveřejněním usnesení bylo členům prakticky znemožněno uplatnit námitky u soudu, například proti dalším usnesením shromáždění delegátů. Tato možnost je mimo jiné vázána na lhůtu jednoho měsíce ode dne, kdy člen požádal o zaprotokolování námitky na shromáždění delegátů nebo od oznámení námitky představenstvu, podaného rovněž do jednoho měsíce od konání shromáždění delegátů.

Jde (jak jinak) o peníze...

Naše družstvo nájemníků vzniklo vyčleněním z bývalého Lidového bytového družstva (LBD) podle § 29 zákona číslo 72/1994 Sb. Jsme právnickou osobou, založenou za účelem uspokojování potřeb svých členů v oblasti bydlení. Předmětem činnosti je správa a provoz bytového fondu a nebytových prostor v našem domě. Ve stanovách nemáme řešen zánik členství v družstvu při převodu bytu do osobního vlastnictví. Jedna členka se rozhodla, že požádá o převod bytu do osobního vlastnictví, ale chce zůstat nadále členkou družstva. Je to možné? Zbytek družstva chce zůstat ve stávající podobě, ale děsí ho možnost, že dotyčná si převede byt do vlastnictví, zůstane v družstvu, a pak jako nebydlící požádá o přidělení nového bytu. Je to možné?

L. C., Plzeň

Pro domy bývalých LBD, tedy domy, postavené s příspěvkem veřejných zdrojů, bude platit ustanovení § 23 a 24 zákona o vlastnictví bytů. Otázka členství v družstvu není závislá jen od vůle členky družstva, budoucí možné nabyvatelky vlastního bytu. Členství v družstvu po převodu bytu do vlastnictví zaniká v případě, že došlo k převodu jednotky, na jejíž výstavbu byl použit i základní členský vklad, vložený do družstva. Pokud však člence zůstane i po převodu bytu do vlastnictví majetková účast v družstvu, přesahující základní členský vklad, pak její členství v družstvu nezaniká. K otázce nárokování přidělení nového bytu po převodu svého bytu do vlastnictví jsou obavy zbytečné. I jako člence družstva by jí nárok na přidělení nového bytu nevznikl, o přidělení bytu či vstupu do bytového družstva rozhoduje k tomu kompetentní orgán družstva dle stanov.

Zákon zná řešení

Jak řešit situaci, když skončí funkční období členů výboru společenství vlastníků a nenajdou se žádní kandidáti na zvolení pro další období. Nikdo nechce funkci vykonávat, každý by jen kritizoval. Není ani nikdo, kdo by chtěl vykonávat funkci pověřeného vlastníka. Lze postupovat tak, že všichni členové podepíší smlouvu s cizí fyzickou nebo právnickou osobou, která by řešila zastupování a plnění jednotlivých úkonů za společenství, například obstaravatelskou smlouvou? Pokud je tento postup přípustný, jak je tomu v případě, že dojde ke změně vlastnictví jednotky? Musí smlouvu podepsat i nový člen společenství dodatečně?

D. M. Opava

Společenství vlastníků jednotek (bytových i nebytových) vzniká podle zákona číslo 72/1994 Sb. v domě nejméně s pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí. Orgány společenství jsou kromě shromáždění vlastníků jednotek také výbor společenství nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolený výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru, tedy pověřený vlastník. Z uvedeného vyplývá, že orgán společenství se ustavuje buď volbou nebo pověřením. Jestliže společenství vlastníků pověří určitého vlastníka výkonem funkce výboru, je tímto pověřením ustaven do funkce. Může se však stát, že funkci nepřijme nebo na ni vzápětí rezignuje. A v takovém případě by se společenství dostalo do potíží, protože by se stále pověřoval další a další vlastník.

Zákon řeší popsaný problém takto: Nesejde-li se shromáždění k volbě orgánů nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci pověřeného vlastníka ten vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu. Pokud není takový vlastník, pak funkci přebírají vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. V tomto případě není možné, nepřijmout či nevykonávat funkci orgánů společenství, neboť velikost spoluvlastnického podílu toho kterého vlastníka je známa předem. Nejde tedy ani o volbu ani o pověření, ale o řešení ze zákona. Zastupování vlastníků je možné sjednat smluvně, ale takové zastupování nenahrazuje způsob ustavení do funkce orgánů společenství.

Mateřská dovolená a služební byt

Nastupuji na mateřskou dovolenou a bydlím (jsme hlášena) ve služebním bytě. Zajímalo by mne, zda po nástupu na mateřskou má zaměstnavatel právo mne vystěhovat ze služebního bytu. Pokud ano, musí mi nabídnout náhradní byt. Do práce se chci vrátit co nejdříve to po porodu bude možné...

K. Z., Liberec

Pokud vám byl přidělen služební byt a váš pracovní poměr trvá, mohl by pronajímatel použít výpovědního důvodu, pokud pro něho práci nevykonáváte dle § 711a odstavce 2, písmeno b občanského zákoníku. To je, jestliže nájemce přestal vykonávat práci, ke které je nájem služebního bytu vázán a pronajímatel potřebuje byt pro jiného nájemce, který bude tuto práci vykonávat. V každém případě ale máte nárok na náhradní byt. Ten musí být podle místních podmínek zásadně rovnocenný tomu, který máte vyklidit. Vzhledem k tomu, že jste na mateřské a práci z těchto důvodů nemůžete vykonávat, přičemž ji dále hodláte dělat, měl by (podle našeho názoru) váš zaměstnavatel značné problémy s výpovědními důvody.

Možnost podnájmu studentů

Bydlím v obecním bytě ve velkém městě. Poté, co mi zemřel manžel, jsem zůstala v bytě o třech pokojích sama. Děti žijí ve svých bytech. Chtěla bych nabídnout jeden nebo dva pokoje studentům, kteří v našem městě shánějí ubytování. Mohu si je do bytu vzít? D.B., Ostrava

Ubytování studentů v podnájmu má u nás svou historickou tradici. Je však nezbytné zdůraznit, že podnájemní smlouva musí mít písemnou podobu a dále nájemce potřebuje písemný souhlas pronajímatele, v tomto případě obce. Souhlas pronajímatele by měl být vydán dříve, než k nastěhování podnájemců dojde. To doporučuji vtělit do smlouvy.

Připravil Jan JELÍNEK

16. prosince 2009, Jan JELÍNEK